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产业研究

蓄势与澎湃“后浪”华夏幸福的新基建时代

更新时间:2020-07-11 08:13 点击数:


  当B站在五四青年节,发布这部由52岁的国家一级演员何冰担任串讲的“后浪”主题视频之后,“奔涌吧”、“病毒式”、“慢点浪”、“用力过猛”等等评论,滚滚而来,一时间成为现象级的公共话题。

  和何冰一般年纪的“前浪”们,则有更多感慨:选对一条赛道,大概率可以一直浪下去。否则,只能望“后浪”兴叹。

  某种程度上,这部《后浪》可能是前浪们弥合代沟的积极尝试,也可能是面对人生浪潮的壮志未酬,可不管怎样,“后浪”都是新时代最重要的基本组成部分,新时代也是必将属于“后浪”们的。

  自1988年房改以来,中国房地产已走过32年,历经深化房改、住房分配货币化、国民经济支柱产业等几次时代大浪之后,现在正面临着新冠疫情带来的巨大而深远的冲击。

  老基建和新基建,分别属于千禧年后中国在面临两轮特殊经济形势之下提出来的大政方针,虽同命名“基建”,但在两轮中影响的行业及企业存在着巨大差别,如同“前浪”之于“后浪”。

  新基建一出生就自带,成为各方共识,中央密集点名,地方纷纷出台政策响应,市场层面则成为投资热点。新时代需要新基建,新基建是短期扩大有效需求并且长期供给侧的最有效办法之一。

  在上一轮,2008年,4万亿老基建投资完成了彼轮历史。对中国房地产行业而言,那是一段普惠性质的美好时光,了整个行业狂飙突进的时代。

  时移世易。不同于上一轮的见者有份,对于房地产行业而言,在这一轮新基建中,至多属于“选择性奔涌”的“后浪”。

  要想抓住机会乘风破浪,就得满足新基建对房企提出的全新要求:区域布局、产业组合、资源配置和运营能力,缺一不可。

  自成立伊始,华夏幸福就选择了一条与传统地产开发商截然不同的发展道——以产兴城、以城带产,以产业新城为核心产品,走产城融合发展,提升区域经济发展的道。

  产城融合中的“城”,最开始是城市,现在则是都市圈,可不管是城市还是都市圈,其核心考量都是人口。

  新基建多落地在人口密集省市。在2019年底各地公布的数据中,京津冀、长三角、粤港澳三大都市圈从充电桩保有量到规划中的5G基站数,都处于绝对领先的份额。西安、成都、武汉、郑州等城市的新基建建设项目也仅次于以上三大都市圈。

  华夏幸福核心都市圈聚焦战略,以产业新城及相关业务、商业地产及相关业务双轮驱动,打造“3+3+N”核心都市圈布局。

  其中,第一个“3”是指京津冀、长三角、粤港澳三大高能核心都市圈增长稳健。第二个“3”是指郑州、武汉、成都三大高潜核心都市圈实现深耕。“N”则是变量,指其他潜力核心都市圈持续布局。

  新基建的主力发展都市圈与华夏幸福布局的“3+3+N”都市圈重叠,不仅将推动各大都市圈的人口聚集,也将加快华夏幸福开发业务的发展进程。

  疫情之下,减少都市圈核心圈层人口聚集密度已渐成共识。一个不可的趋势是未来发展会向都市圈的外圈层汇集,新型基础设施在都市圈发力成为大势所趋。

  在都市圈时代,大城市将跨行政区发展,出现大量跨城通勤人口。甚至有些城市出现百万级人口跨城通勤。据大数据显示,目前超过36万人工作在,居住在环京,其中三河、固安、广阳人数最多。

  华夏幸福研究院研究认为,都市圈分成里圈层(第一圈层)、中圈层(第二圈层)和外圈层(第三圈层),里圈层就是这个城市的核心区,核心区市场住宅市场基本已经饱和,以存量为主,新增市场主要在第二圈层和第三圈层。

  所以,未来中国不动产的结构性机会首先是在都市圈,在都市圈内部来看主要是在第二圈层和第三圈层。而各圈层之间的流动,最主要靠的就是城际高铁及城市轨道交通。

  2019年2月,国家发改委《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》要求,打造1小时通勤圈促进都市圈内同城化。

  2019年9月,国务院发布《交通强国建设纲要》,要求到2035年,基本形成“全国123出行交通圈”(都市区1小时通勤、城市群2小时通达、全国主要城市3小时覆盖)和“全球123快货物流圈”(国内1天送达、周边国家2天送达、全球主要城市3天送达)。

  2019年底,全国交通运输工作会议明确,2020年将完成铁投资8000亿元。2020年1月2日国铁集团工作会议指出,2020年将确保投产新线公里。

  无疑,新基建在城际高铁、轨道交通上的大手笔投入,成为都市圈时代最基础的保障。同时,人口向由里向外圈层的流动也进一步刺激了大都市圈的不动产市场发展。

  在最近的工作报告中,城市发展明确了“培育产业、增加就业”的导向,房地产发展将带动更多产业发展,进而有助于提供更多就业机会,尤其是产城融合的地产项目。

  新基建需要传统基建作为根本基础(如高稳定性的电能供应,较好的温度气象条件,足够好的主干网宽带节点),从而将会带动一系列产业地产的发展。

  值得一提的是,截止今年3月,在2020年新增的9000多亿专项债中,投入最大的是新基建。名列前3位的,则分别为园区建设(约1600亿)、交通运输(约1500亿)以及城市建设(约1000亿)。

  基于18年的产业发展实践经验,华夏幸福构建了一套以核心能力为驱动,以团队、资本与科技三位一体为支撑的产业发展生态体系,持续为城市导入先进产业集群。在2019年各地产业新城签约落地的龙头大项目中,均实现了产业集群带动效应。

  在京津冀都市圈,华夏幸福在2019年实现新增125家入园企业,新增腾讯华北信息技术产业总部等龙头项目,新增签约投资额351.24亿元。

  华夏幸福在长三角都市圈布局的区域包括嘉善、南浔、河上、无锡、来安、溧水、和县等地,2019年新增签约入园企业224家,新增签约投资额1040.48亿元。

  更值得注意的是,华夏幸福在长三角的发展迅猛,规模已然超过其大本营所在的京津冀都市圈,更进一步说明了“去京津冀化”显著、“异地复制模式”可行。

  粤港澳大湾区都市圈作为华夏幸福最后涉入的高能核心都市圈,华夏幸福布局了江门、中山、珠海区域,2019年新增签约入园企业9家,新增签约投资额67.76亿元。

  运营上,截止2019年底,在华夏幸福启动的79座产业新城中,已有72座实现产业项目签约落地、66座实现回款、22座实现了现金流转正。

  根据中指研究院发布的《2020中国产业新城运营商评价研究报告》,华夏幸福位居2020中国产业新城运营商综合实力TOP10的榜首,而华夏幸福主力开发的京津冀固安产业新城和长三角嘉善产业新城更是拿下2020中国产业运营优秀项目的第一名和第二名。

  从产业新城运营商的经营规模来看,除华夏幸福、招商蛇口等企业2019年末总资产超4000亿外,其它多数企业的资产规模在500亿元以下,华夏幸福作为行业龙头企业的领先优势进一步扩大。

  从产业新城运营商的营业收入来看,也仅有华夏幸福和招商蛇口2019年的营业收入超过500亿元,其中华夏幸福的营业收入超千亿,其余多数企业营业收入均在60亿以下,绝对规模仍然较小。

  所以,无论从华夏幸福在产业新城发展道上的既有进程,还是从华夏幸福对产业新城的理解与今后发展方向上,新基建的产业园区的需求将给华夏幸福带来更大的增量开发机会。

  华夏幸福通过产业发展服务和园区运营服务实现区域产业、人口的导入,提升区域价值,创造第三产业消费需求,为所在园区提供更好的居住,服务产业人口,提升区域粘性。

  在新基建风口之上,华夏幸福加快智慧医疗、健康等产业的发展,积极布局相关产业,已经与三家龙头医药项目进行了“云签约”,未来将进一步加快此版块的发展,为招商引资做好铺垫。

  华夏幸福还具有强大的资源整合能力,帮助解决企业从投资、股权到交易结构等经营层面的综合,这早已超出传统的招商服务范畴。

  “智慧招商”是华夏幸福利用产业大数据平台的实践。华夏幸福结合人工智能算法应用的产业大数据平台现已覆盖企业3624万家、园区4700个、录入数据12亿条,可针对不同客群不同应用场景,为企业投资选址和区域产业发展提供高效服务。

  政策层面的房住不炒,社会层面的疫情影响,大局层面的经济缓慢复苏。这三者,是每一家房企要面对的无差别大势。

  船行至此,整个行业都进入了深度调整期。如何平稳度过行业调整期,乃至在调整期内脱颖而出,的是房企的战略判断力和战术定力,的是房企对于时代机遇的分析与把握。

  华夏幸福通过构建以产业新城平台为依托,从园区到城区再到都市圈发展体系的逻辑,让自身拥有了差异化竞争优势,而这份独特竞争力恰好与新基建浪潮有着深刻的契合。

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