山东永乐国际文化传媒有限公司

0531-85927238

全国咨询热线



山东永乐国际文化传媒有限公司

联系人:刘先生

电话:0531-85927238

传真:0531-85748658 

地址:济南市历下区文化东路丰产支路16号中建大厦14层 


产业研究

富力集团副总经理陈志濠:销售规模和资产类别

更新时间:2020-07-04 11:48 点击数:


  有着“旧改之王”称号的千亿房企富力集团,近期在城市更新上吸睛无数。相继拿下广州南沙大同村百万平米旧改和广州赤沙村旧改项目。因为在城市更新赛道上深耕,富力集团有望打开新的增长空间,潜力不可估量。

  房地产作为高杠杆行业,在近期多家房企国际机构下调评级的背景下,富力集团也因此备受关注。如何在高增长、高利润和低负债的理想三角指标中,平衡收益与风险,找到市场平衡点?近日,富力集团副总经理、董事长助理兼互联网事业部总经理陈志濠详解公司的现状和经营思,诠释富力地产独树一帜的发展逻辑。

  销售回款是房企的生命线,也是企业现金流的保障。因为遭受突如其来的疫情冲击,房地产行业销售此前一直令人堪忧。那么近期房地产行业销售情况如何呢?

  “从上个月来看,行业的销售回暖是比较明显的,不仅仅是富力,可能很多房企都可以感受到市场恢复的状态。”陈志濠如此表示。

  据富力集团公告显示,5月份实现权益合约销售额106.2亿元,销售面积88.15万平方米,分别环比增长15%和8%。从全行业而言,国家统计局数据显示,1-5月国内商品房销售面积约为4.87亿平方米,同比仍有12.3%的降幅,但比1-4月时收窄7.0个百分点。

  陈志濠表示:“房贷规模中,很大一部分是体现在消费者那边,由此可知,需求带动销售对于很多公司来讲都是很重要的环节。目前来看,需求方,也就是买房的人还是蛮多的。”

  他同时表示:“从过往经验来看,一般会从放款速度来衡量形势是紧张还是平稳。目前来看,贷款首付比例等并没有放松,仍然维持着稳房价的预期。”

  除了不动产销售,在疫情得到控制之后,富力集团的酒店业务也开始回暖。“很多大城市的酒店消费在本月的均有上涨,其中最明显的是酒店餐饮消费,很多订位都满了。”陈志濠透露说。

  企务是把双刃剑,它既可以有助于撬动杠杆、放大收益,又可能导致企业财务风险,关键是看怎么用。

  “我们的优势在于公司整体资产规模和组合,因为融资渠道与规模和组合有关。行业融资渠道包括国内公募债、私募债、境外融资渠道、银行开发贷、信托等,富力和其它大型房企并无二致。”陈志濠称,“公司的实力决定融资根本,如果规模达不到,那根本接触不到融资渠道。”

  年报显示,2019年富力集团实现权益协议销售额为1381.9亿元。在克而瑞的权益销售金额排行榜上,富力地产位居第15位。

  “富力第二个优势是资产组合和类别,作为全球最大的豪华酒店业主,目前资产包括100多家豪华酒店,这带给我们融资的灵活度。相较于住宅地产需要滚动开发,酒店、商场和写字楼等商业地产长期持有、经营,是长期还款的来源。而融资机构会看重长期经营的稳定性和资产的总体规模。” 陈志濠介绍道。

  他表示:“对于债务无非两个途径,要么续期,要么。长期负债更稳定安全,但利息成本也相对高一点,我们的策略是长短结合,短中滚动。 销售市场正在回暖,只要做好计划、适应变化,那么就没有太多担心的地方。目前集团根据市场情况综合计划,销售回款与债务等的资金循环正在恢复中,新的再融资都处于正常的轨道上。

  近年来,中国房地产行业的合作开发成为常态。随着合作项目增多,不少房企的销售金额权益占比一下滑。据克而瑞数据显示,2019年TOP100房企销售金额权益占比约为75%,较2016年的85%大幅度下滑。

  但是相比之下,2019年富力集团销售额权益占比达到约93%,远高于行业平均水平。这已经成为富力地产的鲜明特色。

  “和其它企业相比,我们可能吃了点亏,显得负债率整体比较高。” 陈志濠坦言,“报表好看所有人都乐意,但不是每个公司都适用。”

  据诸葛找房数据研究中心分析师臧曼君表示,“通过降低权益比,存在压低负债率、美化债务情况的可能,比如通过增加少数股东权益,提高净资产以降低净负债率;或者通过合营联营方式将债务放在表外。但销售金额权益比过低会令企业利润指标不好看,归属母公司的收入或者利润会更少,因为需要和合作方分享利益。”

  从富力集团2019年的财务报表来看,公司的利润导向比较明确。数据显示,富力集团归属母公司股东权益为773.58亿元,占总权益的96.94%,非控制性权益仅占3.06%;公司所有者应占溢利为96.72亿元,占净利润的95.86%,非控制性权益应占溢利仅占4.14%;合营企业投资和联营企业投资合计为114.39亿元,仅占资产的2.68%。

  从上述财据不难看出,无论是归属母公司股东权益还是公司所有者应占溢利均占到95%以上,这是靠合营做大公司规模的房企无法与之相比的。

  今年5月29日,富力地产宣布,2019年年度末期股息每股人民币0.86元已获通过。加上中期派息每股人民币0.42元,2019年度富力合计派息每股人民币1.28元。

  而据Wind资讯数据显示,截至2020年6月19日,以最新收盘日为计算时间点,富力集团股息率高达约15%,在A股及H股房地产行业企业中排名第一。

  对此,兴业证券601377股吧研报指出,高股息的优质资产在全球利率下行和资产荒背景下投资价值凸显。高达15%的股息率意味着,在股价等条件不变的情况下,理论上投资者仅用6、7年就能够拿回股票投资成本。这是否意味着富力地产处于被相对低估的时点?

  陈志濠认为, 从行业整体来看,各家公司的估值参差不齐,因为每个公司的类型都不一样。富力地产是少数覆盖综合体、销售等多个地产业务形态的公司,无论是稳步发展还是突破创新都有较多的机会。

  对于房地产行业未来发展,陈志濠颇有信心。他认为:“相对来讲,无论是在中国还是其他国家,房地产行业都是一个利润比较好、需求比较稳定的生意。只要有能力满足融资、拿地、销售等要求,还是能赚到钱的。在另一方面,行业未来对参与者的要求只会越来越高,全渠道、全资产都要有方法去管理和运营。”

  而在这条赛道上,富力集团早在1994年就已起步,当时富力集团介入广州荔湾区嘉邦化工厂旧改项目。2003年又成就首个城中村典范,也成就了广州旧改的“猎德传奇”。富力集团由此被称为“旧改专家”。

  除了广州荔湾区嘉邦化工厂旧改项目外,富力还了钢材厂、硫酸厂等10多座旧厂房,对此有人称“每一根烟囱倒下,背后都有富力的一份功劳”。

  经过二十几年的积累,2019年,富力集团成立了多个区域的城市更新集团,城市更新业务在全国范围内全面铺开。

  据了解,富力城市更新集团包括旧村、旧厂及旧城,其中,广州的白云区陈田村、黄埔区笔村、茅岗村等项目正在稳步推进,富力地产也因此成为广州市范围内旧村项目签约数最多的开发企业。根据年报显示,截至2019年底,富力集团已签约的合作城市更新项目超过70个,规划总建筑面积超过7000万平米,可售建筑面积超过4000万平米,为公司未来稳健增长奠定基础。其中,预计两年内通过城市更新的土储面积可达1000万平方米,相当于2000亿元可售货值。

  近期,富力相继拿下广州南沙大同村和广州赤沙村两个城市更新项目,再次彰显了其在旧改领域的卓越实力。

  随着城市更新业务的持续深耕,由此带来的土储质量的改善,富力集团有望重新打开增长空间。而反映到未来销售规模上,则潜力不可估量。现加上富力集团坐拥大规模持有资产和丰富组合,可以提供长期稳定的经营性收益,势必奠定开发和运营的双轨竞争优势,而稳定的派息,也将使暂被低估的富力集团价值得到应有凸显。



地址:济南市历下区文化东路丰产支路16号中建大厦14层   电话:0531-85927238  传真:0531-85748658

   ICP备案编号:闽ICP备17021752号-1  网站地图