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产业研究

长三角房地产市场现状分析和发展策略

更新时间:2020-07-03 07:31 点击数:


  长江三角洲是由江、浙、沪三地16个地级以上城市组成的复合性区域,现已形成北起扬州、镇江、南京、泰州,中经苏州、无锡、常州、南通,东抵上海,南达杭州、嘉兴、湖州、绍兴、宁波、舟山、台州,以上海为核心的庞大城市群。未来经济一体化的长三角已逐渐成为中国经济腾飞的重要引擎,“打造世界第六大城市群”已成为江浙沪的共同目标。作为经济发展的重要支柱产业,长三角房地产业如何在经济一体化中实现产业市场一体化已经成为不可回避的问题。

  长三角地区是中国经济发展速度最快、经济总量规模最大的区域。在全国经济实力最强的35个城市中,长三角地区占了10个;在全国综合实力百强县中,这一地区占有一半。最新选出的全国综合竞争力十强市中,这一地区占了4个。近5年来长三角P占全国比重不断上升,至2003年底已超过2.1万亿元,约占全国P的20%,年平均增长速度高出全国5.7个百分点,充分显示出以上海为中心的长江三角洲区域经济快速强劲的发展态势。

  长三角经济腾飞带来的一个直接后果就是土地价格上升较快,加上城市导致的住房需求增加,推动了长三角区域内房价的不断走高。如:上海的房价从1999年开始止跌回升,5年来保持快速增长态势;截至2003年底商品房平均成交价为5118元/平方米,同比增长24.2%。杭州市房价从1998年均价3278元/平方米涨至2003年底的5861.6元/平米,涨幅近80%,超过上海位居全国第一,被业内称为“杭州现象”。

  而区域内的二级城市,近年来房价也有大幅上涨。如:宁波商品房平均售价从2000年每2500元/平方米涨到2003年的4472元/平方米,上涨幅度近80%。而曾是沪宁线上楼价最低的苏州,近年来房价也涨幅惊人,其中2003年底苏州工业园区的商品房均价已超过4000元/平方米。

  由于近年来长江三角洲地区投资的日趋完善和区域内的有效协调,其经济辐射地域不断扩大,并沿长江进一步向部地区拓展,尤其随着上海“一个龙头、三个中心(经济、金融、航运)”这一国际经济中心城市功能的日益完善,使得长江三角洲经济带成为联动效应最明显、发展腹地最广大的经济区,也因而成为海外资本进入市场的首选目标。

  作为长三角城市带的中心城市,国际化大都市的身份使上海成为国际人才资本的汇集地,购房需求不容小觑。《财富》500强企业已有300多家进入上海,100余家在上海建立起跨国研发中心,百大财团中也有54家斥资上海。

  申博成功、浦东开发和黄浦江两岸开发为上海房地产市场带来新的机遇。随着上海、杭州、南京、宁波等地房地产开发热导致地价上涨,镇江、扬州等地价较低的二、三线城市也开始被深圳、及上海等外资瞄上。“上海效应”已波及到了第二梯队。

  区域性的供不应求以及对土地市场调控能力强决定房地产投资风险小。尽管长三角各城市的房价在过去的几年里已有较大幅度上扬,但低空置率、房产品供不应求,以及较好的地方财政收入使不需要过分依赖卖地收入,对土地一级市场放量适度等因素决定长三角仍是投资风险小、增值潜力大的地区。

  早在1998年,浙江房地产军团就已纷纷进军长江三角洲区域开疆拓地。据不完全统计,截至2003年底,华浙、绿城、耀江、广厦、杭州城建集团等100余家房产商,相继进入上海开发高品质楼盘;国际嘉业、中天集团、南都、中大等12家房产商在苏州、无锡房产界干得风生水起;浙江名城房产等15家房产商,在南京的开发也已红红火火。

  上海是长三角的桥头堡,开发商登陆长三角市场需要在上海打品牌。开发企业若想成为中国房产大鳄,必须到上海寻求资本出,上海的国际大都市地位日益显露。相对于国内外国际大都市,上海的地价不算太贵。同时,上海土地供应透明度日益提高,游戏规则明确;过去十年,上海对于市政基础设施投资达4000亿元,并仍在不断追加,基建的完善势必也将连带拉升房产附加值;上海城市金融服务业在国内也遥遥领先,强有力地支撑了房地产业的发展。

  面对巨大的外来资金源源不断输入上海楼市,并在各类地段全面开花,竞争出现白热化。而随着长三角经济一体化的发展,二、三线城市呈现出更多的投资机会;同时,外来资本介入本地楼市开发,有利于整个市场朝着多元化方向发展。因此,上海、杭州等开发商可充分利用自己的技术、经验、开发优势,到无锡、苏州、南通、泰州、嘉兴等二、三线城市开拓市场,认真研究当地市场的需求特征,开发出有特色、高品质的物业,为公司的可持续发展奠定基础。

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