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产业研究

2019年中国房地产企业销售TOP200排行榜

更新时间:2020-06-12 09:28 点击数:


  今年是克而瑞编制中国房地产企业销售排行榜的第11个年头,从最初的TOP20到TOP50、TOP100、TOP200;再从单一的销售榜,到推出代表操盘能力的操盘榜和投资能力的权益榜,我们一直真实、严谨、地记录着10年来的行业变化、格局演变和模式创新。

  自2019年1月起,在原有的销售流量榜和权益榜的基础上,我们新增了销售全口径榜。销售全口径,是指把企业集团连同合营及联营公司所有项目计入业绩的统计方式,不考虑权益比例和是否操盘。由于代建属于输出管理行为,在全口径榜单数据中统一不包括代建产生的销售业绩。全口径榜反映的是企业城市布局和项目拓展的能力。

  操盘榜是以企业操盘为口径,即若某项目为多家房企合作开发,则该项目的业绩仅归入操盘企业。反映的是企业的营销和操盘能力,企业代建产生的销售业绩纳入操盘口径统计中。

  权益榜是以企业股权占比为口径,即若某项目为多家房企合作,则该项目的业绩按照股权占比计入相应企业。反映的是企业的资金实力与投资能力。(注:权益口径数据不包括母公司以及关联方权益、员工跟投部分)

  鉴于目前绝大多数的上市房企已经将业绩公告的口径从并表改为了全口径,需要与上市公司发布数据进行对照的读者,可以参考全口径榜单。

  2019年,TOP100房企累计权益销售金额同比增长6.5%,远不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。截至12月末绝大部分规模房企均已达成年度业绩目标,但整体超额完成率不及2016年和2017年。

  总体来看,目前行业保持长期平稳发展的市场已趋于明朗,预计2020年企业整体规模增长将继续维持稳中有升,百强房企内部的分化格局也会得到延续。各梯队房企在销售金额门槛进一步提升、竞争加剧的同时,TOP30将成为规模发展的重要分水岭。

  2019年,在中央“稳地价、稳房价、稳预期”的明确目标定调下,市场调控趋于常态化,信贷层面逐渐收紧,房地产市场稳定健康发展。截至12月末,TOP100房企的累计权益销售金额同比增长6.5%,不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。行业整体规模增速较前两年显著放缓,百强房企规模增长“失速”。

  从全年业绩走势来看,百强房企今年第二季度、第四季度的整体销售业绩表现更佳,权益销售金额规模较去年同期分别同比增长7.5%和11.7%。其中,一二季度特别是3、4月的“春”行情调增了市场热度,单月同比增速较年初显著回升。而下半年之后,企业加大供货力度,业绩同比增速也呈回升势态。特别是9月以来适逢年底供货高峰,企业业绩在推货、营销力度双双加码的推动下企稳回升。

  但综合而言,市场真实情况并不如企业业绩增速反映的那么乐观。目前市场去化压力犹存,企业整体的去化率水平仍处于相对低位。从房企全年的推货及去化情况来看,2019年规模房企整体在售项目平均单盘产能较2018年下滑,业绩增长主要靠项目在售项目的数量提升。

  截至2019年末,TOP3、TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的权益销售金额集中度已分别达到近9.5%、21.4%、35.7%、43.5%以及53%。分梯队来看,行业整体规模增速放缓的同时,百强内部各梯队房企分化格局加剧。

  其中,龙头房企在自身提质控速战略下规模增速放缓,集中度微降。TOP4-10、TOP11-20梯队规模企业集中度上升,梯队竞争加剧,TOP21-30梯队房企集中度则基本持平。整体来看,TOP30梯队房企受益规模化效应、全国布局以及相对成熟的内部管控机制,未来更具行业竞争力、行业集中度也有继续提升的空间。而随着房地产市场资源加速向优势企业聚集,TOP30房企已成为房企规模发展的分水岭。

  值得注意的是,2019年TOP30之后各梯队房企的集中度较2018年出现了降低的趋势。TOP31-50、TOP51-100、TOP101-200梯队集中度下降,在竞争格局进一步加剧的同时梯队内部名次变动也将更趋频繁。

  2019年,TOP50各梯队房企权益销售金额门槛与去年同期相比都略有提升。其中,TOP10房企权益金额门槛达到1703.5亿元,同比增幅达5.8%。TOP20和TOP30房企的权益金额门槛分别为1110亿元和825.2亿元,门槛增幅分别为12%和3.6%。TOP50房企竞争格局加剧,权益金额门槛较去年同期提升7.6%至517.1亿元。截止12月末,各梯队房企中TOP100的权益金额门槛由去年的204亿元降低至187.8亿元,而TOP200房企的门槛则继续保持在60亿元左右。

  另外,截至2019年末全口径千亿房企数量相比去年同期仅增加4家至34家,500-1000亿规模的房企数量达33家。相比前两年的高增量,2019年在行业规模增速趋缓的背景下,新增千亿房企数明显下降、规模房企扩容放缓。

  截至2019年末,四家龙头房企全口径销售额均已突破5500亿元,但增速相较2018年同期明显放缓。TOP4房企中,恒大在九月、十月通过降价促销,去化效果明显,特别是10月份创下单月903亿元业绩。截至年末累计实现全口径销售金额6080亿元,超额完成全年6000亿元的年度目标,权益销售规模稳居行业榜首。

  融创则凭借其收并购优势、充裕的可售货量以及优质的产品品质,首次突破5000亿规模,9-11月连续三个月单月销售均保持在600亿元以上。2019年累计实现全口径销售金额5556.3亿元,同比增长超20%,突破全年5500亿元的销售目标。值得注意的是,在TOP4房企之外,保利也紧随其后,今年全年的全口径业绩规模超4700亿元。

  从2019年企业目标完成情况来看,绝大部分在年内设定了业绩目标的房企,均已达成年度业绩目标。其中,世茂、龙湖、阳光城、金科、中梁、禹洲、宝龙等9家房企业绩表现较佳,早在11月就已提前完成全年目标。而截至12月末,世茂、阳光城、金科、中梁、中骏、建业等8家房企的目标完成率均在115%之上。

  但总体来看,近年来调控持续、市场整体去化率不及预期,房企的目标完成率呈逐年降低的态势。相比2016年、2017年近8成房企目标完成率超110%,2019年该区间的房企数量明显降低。今年仅半数房企的目标完成率集中在100%-110%之间。我们认为,在房企整体目标增速放缓,平均目标增长率由2018年的41%回落至20%的背景下,虽然2019年绝大多数房企都达成了全年业绩目标,但整体表现不及2016、2017年。

  从权益榜数据可以看出,近年来行业整体项目合作情况增多,TOP100房企销售金额权益比从2016年的85%逐年下降至目前的75%左右。一方面,在目前地价高企、房企资金趋紧、拿地难度和开发风险不断加大的行业背景下,房企间的合作开发已成为常态。另一方面,当前市场背景下,更多的小规模企业选择通过合作开发扩充全口径业绩规模,整体的权益比例相应降低。

  但我们认为,在近年政策调控持续、企业规模增长放缓、龙头房企提质控速、追求高质量增长的行业发展趋势下,房企一味追求全口径销售规模的时代已经过去。基于当前项目合作的增多,销售操盘口径和权益口径更能反映企业自身的营销、运营及投资能力,应受到更多的关注。如碧桂园、华润、阳光城、富力、佳兆业等企业都选择对权益口径业绩进行披露,也表现了其管理层在企业规模发展的同时,对业绩高质量增长给予了更大的关注。

  展望2020年,中央“房住不炒,稳字当头”的政策主基调不会改变,中央也将严控金融风险,稳定仍是下一阶段房地产政策调控的重中之重。企业层面,虽然目前市场整体去化承压,但行业保持长期平稳发展的已趋于明朗。预计未来规模房企整体的规模增长将进入平稳期。而在市场调整期下,房企融资将继续低位运行,企业投资也将保持维持谨慎。此外,随着住宅产品回归居住本质,未来也会有更多的房企从产品端发力,通过产品体系标准化、产品精细化、智能化的建设,提升自身产品竞争力。

  从行业政策来看,2020年中央“房住不炒,稳字当头”的主基调不会改变,稳定仍是下一阶段房地产调控政策的重中之重。一方面,房地产行业是现阶段去杠杆最重要的领域,中央将控金融防风险,确保不发生系统性金融风险。货币政策将松紧适度,避免大水漫灌,但结构性宽松可期。同时,在LPR利率中枢下移的作用下,房贷利率也将稳中有降。另一方面,地方调控将保持“外松内紧”,人才新政继续发力,“四限”调控局部放松,但整体政策将持续偏紧。

  基于此,2020年整体的成交规模有望与今年持平或小幅微增,不同能级城市行情也将相对,一线城市楼市有望小幅升温,二线整体维稳,城市间分化还将持续,而回调压力主要集中在前期需求透支严重,基本面缺乏支撑的大多数三四线城市。另一方面,房地产开发投资额将保持稳中微降的趋势,施工、竣工加速将为其提供稳固支撑。新开工面积累计增速将逐步回落,受资金面趋紧和基数较低的影响,土地购置面积增速或将持续回升,但增幅相对有限。

  虽然2019年市场整体去化存压,但目前行业保持长期平稳发展的市场已趋于明朗,预计2020年企业整体的规模增长将进入平稳期,整体维持稳中有升。百强内部各梯队房企竞争加剧的同时,分化格局也将得到延续。在这样的行业背景和竞争格局下,房企战略应以谨慎求稳为主。对于房企而言,防范风险、更好地适应市场调整是第一要务。

  目前,房企一味追求全口径销售规模的时代已经过去,企业的发展重点已逐步由“增量”转向“提质”。在房企整体目标增速趋缓的同时,行业也将对业绩高质量增长将给予更大关注。而在市场去化承压的背景下,企业销售规模的增长不能简单依赖于供货量的加大,未来激烈的行业竞争将对房企自身的组织管控及运营提出更高的要求。城市布局、品牌效应、项目品质和产品力打造都将是房企未来核心竞争力的重要组成。

  2020年,房企投资仍将保持谨慎态度,分化、聚焦、审慎是主旋律。首先,在政策外松内紧、融资不断收紧的大背景下,多数企业现金压力陡增。预计企业投资态度将延续近两年的保守态势,拿地回归。其次,随着土地市场降温、可比地价有回落之势,不同城市土地市场或将出现分化,部分“底线未降、预期下行”的城市在地方财政压力下,出让条件可能出现让步。整体而言,2020年整体的投资节奏会呈现“前松后紧”的局面,若年前获得的地块能够在年内上市,对于高周转的企业而言仍有吸引力。

  城市选择上,收缩、聚焦、区域深耕将是房企未来布局的主要战略方向,2020年应重点关注一二线城市以及行情反弹的省会城市。而在三四线城市的选择上,应避免全覆盖和过度下沉,前期地价非上涨的和人口流失严重的三四线,重点关注城市圈红利之下有产业支撑的三四线,例如长三角一体化和粤港澳大湾区内的卫星城市。从轮动角度而言,这些环核心周边三四线城市经过一波调整之后,在城市群、城市圈红利的推动下,未来发展前景依然巨大。

  2019年一季度之后,房企的融资基本处于底部运行,窗口期过后房企的融资难度显著加大,预计短期内房企融资会持续保持在低位。从融资成本来看,2019年绝大多数企业的融资成本都在上升,主要是因为境内外的融资成本、尤其是境外发债成本持续走高。且受到境内融资持续增加的影响,企业境外融资占比也持续加大。预计未来房企融资成本将继续保持在较高水平。

  融资渠道上,信托贷款、银行贷款、公司债、海外债等传统的融资渠道受到的越来越多。而资产证券化产品的融资规模虽有上涨,但对整体的房企融资疏解来说仍然有限。另一方面,虽然2019年上市热度延续,新上市房企数量继续保持在高位。但对于房企来说,上市并不意味着水到渠成。从长期发展的角度,如何提升企业回款能力、优化自身财务结构,实现高质量发展,获取资本市场认可,决定了房企上市的最终效益。

  当下,多数规模房企完成全国化布局后开始深耕,房企产品战拉开帷幕。而随着住宅产品开始回归居住本质,更多的房企会从产品端发力,通过打造产品溢价谋求利润的增加。我们认为,未来房企的产品发展将有以下几大趋势:

  首先,越来越多的房企会着重产品体系标准化建设,推动地产数字化应用。在强化协同机制的同时,进一步提升工作效率,为数据驱动决策科学化、生产一体化赋能。其次,客户需求变化加快住宅户型空间创新,未来住宅产品定制化和精细化将成趋势。未来,多样化改善需求的不断会倒逼房企加速产品户型空间创新和精细化发展。第三,在美好生活的追求下,购房者对居住体验的衡量将逐步由户型本身延伸到住宅社区空间的建设和运营。住宅社区空间建设和运营也将成为未来房企项目主打卖点之一。最后,随着年轻购房群体的不断增加,智能化接受度和认可度也将显著提升。科技助力,智能家居和智慧社区将更多地应用在项目中,产品智能化浪潮将持续。

  近年来,众多规模房企已经通过战略调整,收缩多元化业务、聚焦主业发展。未来,企业多元化战略整体将更趋谨慎。一方面,部分房企多元业务难以摸索出适合的盈利模式,投入产出效率不及预期从而拖累企业整体发展,及时剥离是房企战略性收缩下的合理选择。另一方面,房企在多元业务发展的不断摸索与试错过程中,将更加注重挖掘强项业务潜力,实现资源的有效分配,侧重点加强、发挥出强项优势。企业多元化业务也仍将围绕地产生态业务展开,发展方向更为明确,与地产主业的协同性也将更为紧密。



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