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产业研究

房地产投资拓展岗位需要具备哪些专业技能?

更新时间:2020-05-24 10:05 点击数:


  参与拿地多,涉及招拍挂、收并购、代建、勾地等多种方式,模式有开发、合作开发,既有股权合作也有“股+债”模式。虽然来到公司不长,但参与项目的拿地种类(住宅)还是不可多得的。结合拿地的流程,我总结了关于房地产投资岗(偏住宅)的一些理解。

  1.市场能力。这一块是做好投资的基础,房地产投资的逻辑与投资人/投资机构很相似,但又有所不同。市场能力包括数据挖掘获取能力、数据处理分析能力、市场解读及预判能力。通常来说,企业进入或者巩固一个城市,⑴需要对城市基本面(人口、经济、产业、规划)有所了解,人口和经济说明这个城市的消费能级,产业规划说明这个城市的未来增量空间,整体轮廓把握不好就会抓瞎,这体现了投资局意识的重要性。⑵要对近些年土地市场的供应成交楼面价趋势有所了解,成交供求比较低说明土地供不应求、楼面价持续上涨说明市场偏火热,当时这都是最基本的判断,有些内部原因导致的数据现象还需要在一个城市深入下来才能有更深刻的分析与认识。⑶住宅市场去化周期与库存量的把握,成交量与供应量的比例,成交均价的走势,不仅要年度分析,还要按城市板块分析,划分的越细致,角度越多也就越能说明清楚问题。本回答点到为止,每个板块都会涉及很多的知识内容,在此就不在展开,以下小结类似。

  2.外拓能力。除了公开的土地市场可以从国土资源局或者相关单位获取外,收并购项目的获取就投资人的土地线索的获取能力和人脉能力了。获取土地线索的方式有很多:投资老手因为积累了大量的资源,可以通过推荐的方式获得很多的土地信息,有些还会专门来公司拜访推荐自己手上的项目希望能够合作;因为土地的交易/合作的数额一般巨大,所以会有人专门做这一块,业内称为居间人,通过他们帮住我们获取土地线索;对于职场新人来说,就会需要自己去市场盈拓了,除了用以上方式外,还有很多的小技巧。除了对接土地方,接触资源也很有必要。

  3.测算能力。测算能力是投资人的基本技能,也是最容易入门的技能。对于职场投资新人来说,直接入门投资测算还是比较容易,也有利于建立良好的投资逻辑。投资测算涉及房地产全周期开发的过程,对于理解房地产的运营也很有帮助。投资测算一般是需要根据土地基本数据做出一定的预判,设计强排方案,做好成本预期,排好销售计划和现金流计划,看看整个项目的基本利润指标,如总销售额、利润额、利润率、IRR等。投资测算的分为简单的静态测算和动态测算,静态测算因为不考虑时间的因素,测试起来也很简答,自己都可以手动设计测试表,重点是要搞清楚涉及的税务逻辑,进行价格/体量/成本的判断。动态测算表更为准确,需要花一点的时间在项目中去理解。测算分为快速计算、静态简算、动态测算三种方法。

  4.合作设计能力。这一板块的能力提升,需要有较多的时间项目获取经验,也是投资人最核心的能力,一般都是要部门领导或者城市总参与的环节。合作设计包括公司结构设计、交易径设计、合作模式设计等,不论招拍挂、还是收并购,现阶段再进行单一架构已经不能满足需要了。这些板块能力的提升,无非是为了达到“撬动合作方的资金、降低税负、提升项目利润额”的目的。这个板块可能大多人接触的不多,举个例子。在有些项目盈利能力并没有那么好的情况下,为了我方的盈利安全,就不要采用常规的股权合作模式,可以采用“股+债”的合作方式,我方收益的安全。另外,税务股权溢价需要收取20%(25%,主体类型不同有所差别)溢价款的税收的处理,那么就可以通过讲股权溢价为利润分红的形式,既可以延后付款,又可以降低现金流的累积峰值。

  5.财税能力。财税主要涉及三个方面,财务、税务、融资(当然也可以有其他的归类方式)。财务指标的理解比如NPV\IRR、资金峰值、股东净流入、税后溢价扣除等,理解好了财务概念有助于更好地把握测算表,也方便投资人员调整测算表。静态投资测算的逻辑基础是税务逻辑,搞清楚土增税、、所得税三大税基本上也就搞清楚简易测算,自己也可以上手设计测算表格。搞清楚税务除了有助于测算外,对于交易方案的设计也有利,可以合理进行税务筹划,降低税务风险,减少税务支出。

  6.谈判能力。谈判的过程是一个零和博弈的过程,就是合作/转让方等多方争取利润的过程。好的生意也不是一次促成的,一般多方会经过初步沟通-提出-调和利润分配-签约等几个步骤。房地产的谈判逻辑与常规小生意有所不同,大公司可能更加追求利润率、总销额、股权比例,小公司更叫追求净利润额、利息率、现金投入净额等,个人股东可能更加追求资金风险低、资金回报时间等。

  如上的六个板块,每一个板块都可以详叙成数份ppt来详细的阐述。如有需要,我后续再展开。很多投资逻辑、投资知识体系的建立,需要在获取项目的过程中逐渐形成,真实的项目感受和体会更加有助于投资人员的发展。

  每当别人问起地产岗位时,在校招中最热门的当之无愧要属地产投拓。投资+拓展,听起来无比高大上。其实,地产投资并没有想象中很光鲜,用带我的师傅的话说,这一个很人前瞻性、判断力,需要你宏观布局和细致度并兼,掌握财务、法务、金融等综合知识最后还需要点运气的岗位。

  至于地产的投资岗,在不同公司投资岗可能会被冠以不同名称,项目发展?战略投资?土地拓展...?顾名思义,这个岗位就是为地产公司争取新项目,说白了,就是拿地拿地拿地!投资岗根据日常具体项目的自身特点,可分为常规项目和非常规项目。

  常规项目中最典型的就是公开市场拿地。即根据国土局发布的土地出让公告,对地块进行实地查看和研判。包括地块概况指标、所在区位、周边配套和土地本身(内部有无高压线、是否平整、是否有文物等)判断。

  接下来,还需结合营销部门给出的周边市场存量、周边竞品分析、销售定价及排期进行市场分析。除此之外,投资的综合素质还体现在,你需要和设计部门对接,了解他们对这块地的强排方案。你需要将强排方案告知成本部的同事,让他们完成成本适配后,最后由你在以上部门的配合和意见基础上,完成财务测算和分析,确定这块地的授权价,即你对这块地的出价。

  当然,从地块实地查看,到最后测算,每一步都需要你把关,这是你专业知识的输出部分。你可以和上述部门同事argue你对市场和地块的判断,因为最后你是那个拿主意的人。最后你需要向区域沟通这块地,争取获得这块地的报名权。这个环节你的表达和沟通力,如何在5-10分钟之内清楚地将地块本身和它周边的市场描述清楚,让区域的领导、同事信任你,相信这是一块值得去拿的地。当区域同意报名后,你就要去准备报名材料,打金给国土局的账户了,这部分需要你非常细心,容不得半点错误。账户打错、金数额(一般都是上千万、上亿)打错、报名材料漏掉一项,导致没有在时间内报名成功。基本你也就等着被干掉了,所以投资是个高危行业啊。

  最后,欢迎大家关注我们的微信号“小贝人才工作室”(或搜xbcareer),我们是一群在职的金融从业者,专门帮助在校的朋友们了解金融行业,增长金融从业技能,欢迎随时联系,谢谢~

  这本书主要把房地产投资岗的日常工作和需要哪些技能都做了一个比较简单的介绍,当然属于入门级,适合准备从事这个岗位的朋友阅读。

  如果没有那么多时间看书,可以看看这篇文章:牧诗:房地产投资岗深度解读!,在这里面大概对岗位所需的一些基础技能做了一下阐述:

  鄙人拙见,首先不知道你所在公司是做纯住宅、商业、产业类地产,其次不清楚你说的投资拓展岗是偏前端还是后端的。

  你想了解的专业技能我例举一些:宏观经济、行业市场研究、竞品分析、财务测算、各种税、各种出台的政策、地块信息(红线、蓝线、成规、土规、控祥规等)、产品开发策略等。

  你可以了解熟悉所在单位的业务模式,为项目谈判做准备,同时可以通过网络查询地产的一些基本知识点,碎片化的学习,随着项目经验的增加,你的知识储备增多,慢慢的就对投资拓展有感觉的。



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