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产业研究

万科良渚特色小镇如何做产业

更新时间:2019-12-07 07:26 点击数:


  夏天中午的毒日头下,住在良渚文化村春漫里社区的一位村民,在口遇到了每天都来送快递的京东小哥,虽然没有包裹收,他依然热情地招呼着对方尝尝荔枝。

  这或许不足以成为以《村民公约》为代表的良渚式文明和自治的论据,但却可以让万科喊出的“宜居”口号更为可信。

  驱车行驶在这个著名的特色小镇中,葱郁茂盛的景观绿化和安静怡人的舒适氛围都不输同城著名的西湖景区。良渚文化村成熟的人居对于久居都市的人们有着巨大的吸引力。

  网易房产在探访良渚文化村产业2.0发展现状时,遇到了在小镇玉鸟流苏创意产业园中工作的筷子。28岁的她专业是景观设计,在看望居住于良渚文化村的朋友时,决定辞掉市区设计院的工作来这里生活。

  “我是坐车来的,下车时看到那个林荫道和绿化,感觉很舒服,放眼望去没有六层楼以上的建筑,天际线是完整的,我当时就想来这里生活。”

  筷子目前就职于玉鸟流苏创意产业园中的蘭宫珠宝,这家以收集老珠子并进行重新设计的铺子,是一位前阿里高管离职后,来良渚创业的产物。

  根据杭州万科向网易房产提供的数据,目前良渚文化村文创、教育、养老、旅游四大产业已累计投资20亿元,提供就业岗位超过3000个,整个良渚文化村年产值达到16亿元 。

  杭州万科资深副总经理、良渚文化村项目董事长接受网易房产采访时,道出万科在这个项目中提出产业2.0的考量。

  “从小镇规模、体量、发展讲,文化村目前有超过2万的常住人口,土地就五千多亩地,我们急需更深入地发展产业;从小镇内部驱动力和未来的发展讲,我们也急需更加体系化的产业。未来良渚的产业怎么样发展,这牵涉到小镇的生命。”

  “我们要把良渚打造成为产业人居小镇的标杆,在原有良渚文化村的基础之上,继续强化产业的内容,内部说法是良渚2.0计划,希望在原来老良渚文化村以居住为主的背景下提升产业内容。”杭州万科产城发展有限公司相关业务负责人介绍道。

  目前这项重任主要有三个抓手。第一个抓手是杭万在距离良渚文化村2-3公里外新增的城市综合体项目用地,25万方体量中有5-6万方为产业用地。目前是以剧院和文创产业为主的定位和规划。这也是良渚文化村产业2.0的桥头堡。

  第二个抓手是玉鸟流苏二期,玉鸟流苏一期是文创园,建面1.4万方,已入驻翻翻动漫等多家文创企业。目前二期正在做定位,基本确定也与文创产业有关。

  良渚产业的第三个抓手是把旅居业务线做完整。旅游本身也是产业,良渚旅游有一个单独的事业部——旅居事业部,万科希望把良渚未来申遗的旅游线加上良渚本体旅游线打通,做一个大的旅游产业布局。

  “我们之前看到的小镇中比较合理的产业比例是在30%-40%之间,人居比例是40%-50%之间,公建配套比例在10%-20%之间,这个比例是比较合适的。但良渚文化村此前人居比例偏高了,占了65%,其他是35%。未来我们把其他补上以后,慢慢会变成五五的概念。如果人居比例达不到40%-50%之间,意味着产业所吸纳的就业人员无法在这个小镇拥有生活,那对小镇后续的发展也会有所影响。”

  据透露,杭州万科产城发展有限公司以全周期产业发展运营服务商为基础定位,目前主要有三个产品线,一是城市核心区的商办类项目,包括重资产持有一些办公、商业,如黄龙万科中心;二就是产业人居小镇,如良渚文化村和嘉善归谷智造小镇; 三是城市更新项目。

  目前良渚文化村中主要有文创、教育、养老、旅游四大产业,年产值4.4亿的玉鸟流苏创意产业园一期和正在规划的二期,加上良渚文化艺术中心的辅助,构成了文创产业。

  旅游产业的年产值也实现了过亿,预计今年接待游客数量将达到60万,文化村中以良渚博物院为中心的区域已在2012年被评定为国家4旅游景区。

  网易房产在游览良渚博物院时遇到了一批从青岛远道而来的学生游客,他们全班选择来这里进行毕业旅行。而这座造价一亿、以良渚文明为主要内容的博物院由万科建设,现已移交给当地管理。

  良渚文化村还打造了以安吉良渚实验学校(民办)、万科学习中心、万科假日营地、良渚国际艺术学院等为核心的教育产业。也透露,杭州万科已于去年成立了教育集团,总部每年都会给这项业务制定产值任务。

  最为行业推崇和学习的养老产业也孵化于良渚文化村,杭州万科在这个领域的实践可谓颇为成功,以至于曾担任过杭州万科总经理的刘肖在调任后,养老业务成为其履历中最常被提及的亮点。

  告诉网易房产,养老产业已经在良渚文化村的实践已进入第8年,随园嘉树、随园护理院、随园之家三大产品线实现养老服务闭环。其中,随园嘉树是邻里式活力社区;随园护理院以家庭式康复护理为特色的专业机构,于2015年8月开业,是万科首个集医 疗、康复、护理为一体的全方位护理机构;随园之家是万科与合作推出的社区居家养老服务模式,提供场地,万科提供服务人员。

  从安藤忠雄设计的良渚文化艺术中心中衍生出的“大屋顶”品牌,是杭州万科文创产业中不可或缺的一部分。

  这个透露出浓烈工业气质的建筑被分为三个区块,分别是南面承担美术馆功能的展示栋,北面承担培训教育功能的教室栋,以及中间拥有小剧场、阅读大厅和图书馆功能的文化栋。三个区块呈三字型布局,又被统一罩在一个屋顶之下。

  良渚文化艺术中心馆长张炎向网易房产透露,安藤在设计了这座建筑后,还留了一句话——“大屋顶下孩子们的对话场所”。

  “我们一直把它作为slogan和核心。这里的孩子不仅代表小朋友,也代表大家,因为我们大家都是孩子;对话场所,就是说我们在营造各种可能的艺术对话形式。在这种设想下,我们做了大屋顶美术馆、大屋顶剧场、大屋顶沙龙、大屋顶工作坊、大屋顶集市,这都是对话的可能性。

  张炎提出,大屋顶的核心价值是可以延伸的,它在逐渐变成的文化品牌,未来会渗透到更多项目中去,并成为产城业务的重要组成部分。

  “产城的一个功能是资产的运营,从公司的维度做资产的保值、增值,通过运营做文化、品牌,这是商业上的逻辑;另外从社会上,这已经不是一个开发商的文化品牌,也是杭州社会形态上的品牌。提到大屋顶,不只是想到万科或者一栋建筑,它已经在从文艺地标过渡到文艺品牌。”

  一言蔽之,在大屋顶这个场地背后,是一套运营体系和资源体系。有了软的体系东西后,换个场地就也可以做了。

  另一个已经非常成熟的案例是万科随园养老的随园嘉树,这个在业内都享有口碑的养老机构每天都会迎接来自全国各地的考察团,诸如远洋集团、泰康人寿等国内寄望在养老领域分羹的企业都曾来这里取经。

  随园嘉树工作人员向网易房产介绍称,这里的养老公寓主要采取租赁模式进行运营。公寓分75方、100方和110方三种户型,租赁期则有5年和15年两种模式,5年长租租金为70-11万不等,5年短租价格区间在30-45万,具体是一房一价。中途允许退租,可退还租金。

  除了房租,入住老人还需承担每月2500-3200元的服务费。交了上述费用后,老人可以享受机构内8大产品模块,165项服务细项内容,包括每周的入户保洁,24小时的管家服务,老年大学课程的参加,以及健康管理的介入等。

  截止目前,随园嘉树已入住450户,入住近800人,入住率达98%。工作人员介绍称,入住老人70%来自杭州本地,其余来自周边上海、及省内的其他地区。部分老人子女在国外生活和工作。

  空谈企业规划,只是一些干瘪而枯燥的线条,良渚文化村中实实在在创业的个人和企业,才是让特色小镇产业蓝图鲜活起来的真实笔触。

  米多姐姐的私房菜,是良渚文化村中村民创业的典范。这家菜馆的创始人是一对姐妹。姐姐是万科良渚的业主,在开设菜馆前是个全职家庭主妇,妹妹则是在从事销售和营销方面工作。在一次探访后,妹妹被文化村的吸引,也在良渚买房定居。

  “我姐姐做菜特别好吃,万科社区商业新街坊团队找到她,问她愿不愿意开个店,我们就这么开始了。姐姐管产品,我管销售和营销,我们的菜不便宜,因为蔬菜和肉类都是和固定菜农、肉铺当天采买,那家肉铺关门,我们今天的菜单就没有带猪肉的菜;别家的店都是用两三块钱的米,我们用八块钱的米。就这样,我们店面从40平做到140平,周末一天可以翻120桌,一年可以有500万营业额。现在我们还开设了高端餐饮试验。”

  在接受网易房产采访时,米多妹妹和一位跟着妈妈来吃饭的小朋友飞吻告别后,略带骄傲地说,“小孩子都是吃我们的米饭长大的。”

  如果说米多妹妹的私房菜还局限于商业服务配套的话,玉鸟流苏创意产业园则是良渚文化村产业导入的拳头作品。

  头顶“浙江省文化出口前十强”、“浙江省文化出口重点企业”、“国家文化出口重点企业”等称号的翻翻动漫,是万科产业引入的重量级企业,可以说是玉鸟流苏产业园从0到1的那个“1”。在网易房产到访前,公司刚刚接待了由余杭区带来的深圳企业一行参观。

  翻翻动漫总裁沈浩告诉网易房产,“我们在国内漫画领域,无论规模还是特色上来讲,都是最大的一家公司,那个时候我们还在杭州滨江区办公,余杭区宣传部一直在跟我们谈搬迁的事,一开始我们对这里也不太了解,来实地考察后,觉得这里的比较适合漫画创意人才的创作。”

  沈浩笑称,当初搬迁时公司也是慎重考虑,毕竟良渚距离市区较远,还要考虑漫画家是否同意。“结果是漫画家们先喜欢上这里,不少漫画家和公司员工在这里置业,我们还顺便帮万科推销了很多房子。我本人也成了这里的业主。”

  因为是由当地宣传部进行产业对接,加之企业具备一定的影响力,翻翻动漫直接享受到包括税收减免在内的一系列优惠扶持政策。万科也将公司办公的八年长租租金给到了最优惠价格。

  沈浩表示,翻翻动漫希望能成为万科良渚产业人居小镇的那个“1”,对于万科规划的产业2.0,公司也希望能够吸纳更多相关联的企业,形成产业链聚集。

  能做到如翻翻动漫一样市场地位的企业,毕竟只是少数。小企业甚至创业公司的状态或许更需要被关注。

  出版过《本司汀》、《第三极》等小说的80后作家,在良渚文化村玉鸟流苏产业园中开设了一家文创空间MirrorBar。

  “我们希望为热爱文学、热爱创作、热爱艺术的朋友提供一个比较好的创作空间和阅读氛围。二楼出租工位,一楼的式阅读空间采取会员制,周六、周日全面对外,周一到周五是会员日,定期举办沙龙和资源对接活动”,接受网易房产采访时,超快的语速和直奔主题的作风,让其自身创业者的特质显得尤为生动。

  补充称,MirrorBar文创类联合办公业务只是公司的一个业务分支,她更想做的是文创工作者的经纪人。“所以也不是孵化器,更多的是经纪人的定义,我手上有一二十个比较优秀的原创工作者,我是他的经纪人,帮他包装、宣传。我认为我们的项目非常好,在整个创业园区我们是比较积极地走在前面的,不管是资金的投入,还是创意投入,我们都很用功。”

  作为投入巨大的创业者,希望能够获得和企业更好的投资,她向网易房产坦诚,无论是产业园氛围,还是此前承诺的政策、资金扶持,都与理想有一定差距。

  “坦率地说,补贴其实也没有多少。作为创业型公司,我们当然希望获得更多支持。我住在这里,在这里工作,在这里做自己的事业,当然希望这里的政策能越来越好,只有把这些问题解决了,才能吸引更多人进来。”

  在国家发展特色小镇的今天,良渚文化村作为一个已经开发运营17年之久的小镇,吸引着各地和开发商的目光,前来参观考察的团队络绎不绝。

  向网易房产总结称,良渚的经验主要是两条,一是尊重文脉,对文化传承充满;二是一张蓝图绘到底。

  一张蓝图绘到底,是向网易房产反复强调的成功经验。至于市场传闻称,万科曾想将良渚文化村打造成万科城以快速周转, 回应称:“在调控比较严厉的时候,有些人讲是不是要快速销售,不过没有形成气候。”

  据介绍,杭州万科的中层和管理层中,至今仍有将近一半的人员是老南都的员工。“我经历了杭州南都和万科的领导已经有八个了,2001年我加入南都,有两个总裁,2008年被万科并购以后有七个总经理,最长的三年多,短的八个月。但这个价值观一直延续下来了。”

  还有一点特别值得一提,17年来地方的换届并未改变区域规划,对良渚文化村也常难得的政策保障。这点在特色小镇与官员政绩结合紧密的项目中尤为关键。

  还提出良渚文化村复制的三个难点和,即先做配套、前期舍得投入,一次性供地,以及当地具备产业基础。

  “我们这个项目累计投入超过200亿,现金流到2013年才归正,投入和产出才平过去。万科可以承受,但不是所有企业愿意。我们很大的一条经验就是6个亿的产业配套先行,酒店、博物馆、商业街造好之后再造房子,先把腔调做出来。”

  最重要的是,认为特色小镇的“特”,要每一个小镇都找到自己的归属和基因。从产业角度讲,区域本身的产业基因,要能充分挖掘并传承,不能凭空嫁接。

  “良渚对面是阿里,旁边是浙大,就是有做创意产业的基础,很多浙江的特色小镇也都是依托于当地原来的产业升级。这个对于小镇建设都是适用的。”

  事实上,在现如今愈演愈烈的小镇运动中,开发商高昂的热情很容易让市场担心,小镇会沦为开发商圈地的手段。对此,杭州万科产城相关负责人表示,在贯彻政策的同时,不必矫枉过正。

  网易房产了解到,在去年9月正式成立产城发展有限公司后,万科已经在瞄准产业服务核心能力的输出,公司认为这才是“复制良渚文化村的线日,万科产城与浙江嘉善签订合作协议,双方将在环沪的产业要塞,共同开发归谷智造小镇。



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