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政策法规

江苏省物业管理条例

更新时间:2020-03-22 16:33 点击数:


  (2000年12月24日江苏省第九届人民代表大会常务委员会第二十次会议通过根据2003年10月25日江苏省第十届人民代表大会常务委员会第六次会议《关于修改〈江苏省物业管理条例〉的决定》第一次修正2012年11月29日江苏省第十一届人民代表大会常务委员会第三十一次会议修订根据2018年3月28日江苏省第十三届人民代表大会常务委员会第二次会议《关于修改〈江苏省大气污染防治条例〉等十六件地方性法规的决定》第二次修正)

  第一条为了规范物业管理活动,物业管理各方的权益,营造良好的居住和工作,促进和谐社区建设,根据《中华人民国物权法》、国务院《物业管理条例》等法律、行规,结合本省实际,制定本条例。

  本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,卫生和相关秩序的活动。

  第县级以上地方人民应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系,制定、落实扶持政策,减轻物业服务企业负担;建立和完善专业化、社会化、市场化的物业管理机制,鼓励采用新技术、新方法,提高物业管理和服务水平。

  街道办事处(乡镇人民)具体负责本辖区内物业管理工作的指导、协助和监督,协调物业管理与社区管理、社区服务的关系,协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系。社区居(村)民委员会应当予以协助和配合。

  第四条县级以上地方人民住房和城乡建设或者房产行政主管部门(以下简称物业管理行政主管部门)负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

  第五条县级以上地方人民物业管理行政主管部门应当加强对街道办事处(乡镇人民)物业管理工作人员和业主委员会的培训,提高物业管理水平,所需经费列入同级人民财政预算。

  对在物业服务中取得显著成绩或者获得省级以上物业管理荣誉称号的物业服务企业,县级以上地方人民物业管理行政主管部门应当给予表彰、励。

  第六条物业服务行业协会应当加业自律管理,规范从业行为,促进诚信经营,加强物业服务企业从业人员培训,提高物业服务水平,物业服务企业的权益。

  第七条物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则,综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素确定。

  规划行政主管部门在审查住宅建设工程设计方案时,应当听取物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门对物业管理区域划分的意见。

  建设单位应当根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围,结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定物业管理区域。物业的配套设施设备共用的,应当划定为一个物业管理区域;配套设施设备能够分割、使用的,可以划定为不同的物业管理区域。

  第八条新建物业出售前,建设单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门备案,并将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中。

  已划定物业管理区域并实施物业管理但尚未向物业管理行政主管部门备案的,由物业服务企业向物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门备案。

  已投入使用但尚未划分物业管理区域的,由县(市、区)物业管理行政主管部门会同街道办事处(乡镇人民)征求相关业主意见后确定物业管理区域。

  物业管理区域档案应当载明物业管理区域的地理、四至界限、建筑物总面积、专有部分数量、业主共有部分主要情况、建设单位以及其他需要载明的事项。

  业主大会由物业管理区域内全体业主组成。物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

  第十四条物业管理区域内已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十时,建设单位应当按照物业所在地的街道办事处(乡镇人民)的要求,报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料:

  第十五条符合成立业主大会条件的,街道办事处(乡镇人民)应当在收到建设单位或者十人以上的业主公开提出筹备业主大会书面申请后六十日内,组织成立首次业主大会筹备组。

  第十六条首次业主大会筹备组由业主、建设单位、街道办事处(乡镇人民)、社区居(村)民委员会等派员组成。筹备组中的业主由街道办事处(乡镇人民)组织业主推荐产生。

  筹备组人数应当为五至十一人的单数,其中业主应当不少于筹备组人数的百分之六十。筹备组组长由街道办事处(乡镇人民)指定人员担任。

  筹备组应当自成立之日起七日内,将名单在物业管理区域内显著进行公示。业主对筹备组有的,由街道办事处(乡镇人民)协调解决。

  对前款的内容,筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前,在物业管理区域内显著公告,并书面通知全体业主。业主对业主身份和投票权数等提出的,筹备组应当予以复核并告知人复核结果。

  业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的召开。经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

  第十九条召开业主大会会议,应当于会议召开十五日前通知全体业主。召开住宅小区的业主大会会议,应当同时告知社区居(村)民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录,并妥善保存。

  第二十条业主可以委托他人参加业主大会会议。业主委托家庭以外的人参加业主大会会议的,应当出具书面委托书,载明委托事项、委托权限及期限。

  第二十一条业主委员会由业主大会会议选举产生。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主坏房屋承重结构、违法搭建、房屋外貌、擅自改变物业使用性质、无故欠交物业服务费或者专项维修资金、违法出租房屋等违反法律、法规和管理规约的情形且未改正的,不得担任业主委员会委员;担任业主委员会委员后出现上述情形的,应当按照业主大会确定的规则予以罢免。

  业主委员会由五至十一人的单数委员组成,每届任期三至五年,委员可以连选连任,具体人数、任期由业主大会议事规则确定。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

  业主委员会实行差额选举的,未当选业主委员会委员且得票数达到票数的候选人,可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员,并在业主委员会委员出缺时依次递补。候补委员人数由业主大会议事规则确定,但最多不得超过业主委员会委员总数的百分之五十。候补委员可以列席业主委员会会议,不具有表决权。

  第二十二条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持下列材料向物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门和街道办事处(乡镇人民)备案:

  第二十四条业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

  业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,县(市、区)物业管理行政主管部门应当责令其限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

  业主委员会不能正常开展工作的,物业所在地的街道办事处(乡镇人民)应当组织召开业主大会临时会议对业主委员会进行调整。

  第二十五条业主大会和业主委员会日常工作经费由全体业主承担,可以从物业共有部分、共用设施设备经营收益中列支,也可以由全体业主分摊。

  经费的筹集、管理和使用以及业主委员会委员的工作补贴由业主大会议事规则具体。业主委员会应当每半年在物业管理区域内显著公告经费收支情况,接受业主的监督。

  第二十六条业主大会、业主委员会应当积极配合有关主管部门,与社区居(村)民委员会相互协作,共同做好物业管理区域内与物业管理有关的社会管理工作。

  在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合社区居(村)民委员会依法履行自治管理职责,支持社区居(村)民委员会开展工作,并接受其指导和监督。社区居(村)民委员会应当支持业主大会、业主委员会开展工作。

  第二十七条不具备成立业主大会条件,或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区,经物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门或者街道办事处(乡镇人民)指导后仍不能成立的,可以由街道办事处(乡镇人民)、社区居(村)民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会,代行业主大会和业主委员会职责。

  第二十八条同一物业管理区域内有两幢以上房屋的,可以以幢、单元为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元的全体业主组成。

  业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持。业主小组履行职责时不得违反业主大会或者业主大会授权的业主委员会作出的决定。业主小组履行职责的程序,参照本物业管理区域业主大会议事规则执行。

  第二十九条街道办事处(乡镇人民)应当建立物业管理矛盾投诉调解、协调物业应急维修服务等社区服务机构,完善社区公共服务体系,为业主提供基本服务。

  第三十条街道办事处(乡镇人民)应当建立由社区居(村)民委员会、、业主委员会、物业服务企业等参加的联席会议制度,协调处理物业管理重大事宜。

  在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,前期物业管理由建设单位负责。建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。

  前期物业服务合同可以约定期限;期限未满,业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

  投标人少于三个或者住宅规模建筑面积小于三万平方米的,经物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘物业服务企业。

  建设单位应当提供前期物业管理开办费,用于购买物业办公设备等固定资产。所购资产归全体业主所有,由物业服务企业使用。

  第三十建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容,或者同时签订前期物业服务委托协议,对前期物业服务的内容予以约定。

  第三十四条前期物业服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担,房屋买卖合同未约定的,由建设单位承担。

  第三十五条新建住宅物业管理区域内,建设单位应当按照不低于地上地下总建筑面积千分之四的比例配置物业服务用房,低于一百平方米的按照一百平方米配置,并无偿移交。其中,用于业主委员会议事活房的,应当按照配置物业服务用房的比例合理确定,一般按照建筑面积二十至四十平方米配置。

  集中建设的保障性住房还应当按照不低于总建筑面积千分之三增加配置物业服务经营性用房,收益用于弥补物业服务费不足。

  配置物业服务用房、业主委员会议事活房、物业服务经营性用房的具体标准,由设区的市人民制定。

  第三十六条物业服务用房应当是地面以上的房屋,由建设单位装修,具备、正常使用功能,相对集中安排在住宅小区中心区域或者住宅小区出入口附近。物业服务用房设置在住宅楼内的,应当具有的通道。

  物业服务用房不计入分摊公用建筑面积,其所有权属于全体业主。建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时,应当注明物业服务用房并申请登记。

  第三十七条新建住宅物业管理区域内的供水、供电、供气、供热等终端用户的分户计量表或者终端用户入户端口以外的专业经营设施设备,应当符合国家技术标准和专业技术规范。

  建设单位在组织竣工验收时,应当通知供水、供电、供气、供热等专业经营单位参加;在竣工验收合格后,应当将住宅物业管理区域内专业经营设施设备移交给专业经营单位负责管理。专业经营单位应当接收并承担维修、养护和更新的责任,有关费用由专业经营单位承担,但二次供水设施的费用承担,按照《江苏省城乡供水管理条例》有关执行。

  本条例实施前建设的住宅小区内的专业经营设施设备,业主大会决定移交给专业经营单位管理的,专业经营单位应当接收。具体实施办法由设区的市人民制定。

  第三十八条前期物业服务企业应当向业主提供物业服务手册,并可以接受建设单位的委托,协助建设单位办理住宅物业交付的有关具体事宜。

  第三十九条建设单位应当按照国家有关和房屋买卖合同的约定,交付权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。

  (一)建设工程竣工验收合格,取得规划、、消防、、民防等主管部门出具的认可或者准许使用文件,并经建设行政主管部门备案;

  (二)供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、电视等市政公用设施设备按照规划设计要求建成,供水、供电、供气、供热已安装的经检定合格的计量表具;

  (三)教育、邮政、医疗卫生、文化、体育、卫生、社区服务以及人民防空等公共服务设施已按照规划设计要求建成;

  (五)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、安防等共用设施设备依法取得使用合格证书;

  第四十条物业服务企业承接物业时,应当对物业共用部分、共用设施设备进行查验。物业承接查验应当遵循诚实信用、客观、权责分明以及业主共同财产的原则。

  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

  第四十一条物业服务企业应当自物业交接后三十日内,持下列文件向物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门办理备案手续:

  物业承接查验档案属于全体业主所有。前期物业服务合同终止,业主大会选聘新的物业服务企业的,被解聘的物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起十日内,在业主委员会的监督确认下,向被选聘的物业服务企业移交物业承接查验档案,或者向业主委员会移交。

  物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起三十日内,将物业服务合同报物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民)备案。

  第四十五条物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业服务委托给他人。

  电梯、消防、安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备,物业服务企业应当委托专业机构进行维修和养护。

  第四十六条物业服务企业应当按照物业服务合同项目负责人。更换项目负责人的,应当及时告知业主并在物业管理区域内显著进行公示。

  业主委员会经征求业主意见,可以要求物业服务企业更换项目负责人;要求更换项目负责人的,物业服务企业应当及时更换,并在物业管理区域内显著进行公示。

  第四十七条物业服务企业应当按照物业服务合同中关于安全防范的约定,落实安全防范措施,做好物业管理区域内的安全防范工作。物业服务企业未履行物业服务合同义务或者履行合同义务不符合约定,导致业主人身、财产受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

  物业管理区域内发生安全事故等突发事件时,物业服务企业应当采取应急措施,及时向有关主管部门报告,并协助做好救助工作。

  业主、物业使用人对人身、财产安全有特殊要求的,由业主、物业使用人与物业服务企业另行约定。

  第四十八条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

  第四十九条物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点,遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定,实行指导价和市场调节价。普通住宅的前期物业服务收费实行指导价,业主大会成立后,物业服务收费是否实行指导价由业主大会决定;非普通住宅和非住宅、满足部分业主需要或者接受业主委托开展的特约服务等其他物业服务收费,实行市场调节价。具体物业服务收费标准,由当事人在物业服务合同中约定。

  实行指导价的,价格行政主管部门应当会同物业管理行政主管部门,综合考虑物业服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及消费物价指数变动情况,制定物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度,并向社会公布。价格行政主管部门应当每三年内对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估,并根据评估结果适时调整。

  物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外的专项服务的,其收费标准可以由双方另行约定。

  第五十条物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等方式,具体收费方式由物业服务合同约定。实行酬金制收费方式的,物业服务企业应当按照对物业服务各项资金的收支建立台账,并接受业主委员会的核查。

  第五十一条物业服务收费应当明码标价,物业服务企业应当在物业管理区域内显著,将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况如实公示。

  物业服务企业应当按照物业服务合同的约定定期将物业服务费用和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况如实公示。

  物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业服务费用,但是预收物业服务费用的期限最长不得超过一年。

  第五十二条物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热的用量、单价、金额,并按照实际费用和物业服务合同约定的方式由全体业主分摊。没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。

  业主或者业主委员会对公布的共用场地、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热费用的分摊情况提出的,物业服务企业应当答复。

  第五十物业管理区域内,供水、供电、供气、供热等专业经营单位应当按照最终用户使用的计量器具显示的量值向最终用户收取费用,不得户外管线或者其他设施的能源损耗和损失。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热等服务的最终分户业主或者实际使用人。

  物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的,不得向业主收取手续费等额外费用,但可以根据约定向专业经营单位收取报酬。

  第五十四条物业服务企业享受国家和省有关现代服务业的税收优惠政策。物业服务企业代收代征的各类费用,不计征营业税和企业所得税。

  住宅小区内共用设施设备管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价格按照当地居民使用价格的标准执行,但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气除外。

  第五十五条物业服务合同期限届满三个月前,业主委员会应当组织召开业主大会会议,决定选聘或者续聘物业服务企业,将决定书面告知物业服务企业、物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门和街道办事处(乡镇人民),并在物业管理区域显著公告。

  物业服务企业决定不再续签物业服务合同的,应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会、物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门和街道办事处(乡镇人民),并在物业管理区域内显著公告。

  业主大会决定续聘的,业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。

  第五十六条业主大会决定解聘物业服务企业的,被解聘的物业服务企业应当按照办理移交手续。被解聘的物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域前的期间内,应当维持正常的物业管理秩序,但物业服务合同另有约定的除外。

  业主大会决定选聘新的物业服务企业的,被解聘的物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内,退出物业管理区域,并向业主委员会或者在业主委员会的监督确认下与被选聘的物业服务企业履行下列交接义务:

  (三)移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、、保养、定期检验等技术资料,运行、、保养记录;

  物业服务合同期限届满,业主大会未作出选聘或者续聘决定,物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的,原合同义务对双方具有约束力。在原合同义务延续期间,任何一方当事人提出终止合同的,应当提前三个月书面告知另一方当事人和物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民),并在物业管理区域内显著公告。

  第五十七条物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民)应当加强对物业服务企业交接工作的监管。

  被解聘的物业服务企业拒不撤出物业管理区域的,物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门应当责令其限期撤出,业主委员会可以依法提起诉讼或者申请仲裁。

  第五十八条物业管理行政主管部门应当根据物业服务企业基本状况、履行物业服务合同、投诉处理和日常检查等情况,建立物业服务企业及其项目负责人信用档案,并向社会公开。

  第五十九条单体物业或者规模较小的物业,经业主或者业主大会决定,在物业所在地的街道办事处(乡镇人民)的监督指导下,业主可以对物业实施自行管理。

  电梯、消防、安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备,应当委托专业机构进行维修和养护。

  第六十条业主、物业使用人对物业的使用与,应当遵守法律、法规、管理规约的及业主大会的决定,不得损害公共利益和他人权益。

  第六十二条物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库,建设单位应当首先满足本区域内业主的停车需要,其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

  建设单位办理商品房房屋预销售登记后出售或者附赠的车位、车库,应当并在物业管理区域内显著公示拟出售车位、车库的产权证件和出售价格。拟出售车位、车库数量少于本区域要求购买车位、车库业主的房屋套数时,应当通过抽签等公平方式确定,每户业主只能购买一个车位或者车库。

  建设单位未出售或者未附赠的车位、车库,应当优先出租给本区域内业主,租金按照价格行政主管部门核定的标准执行;业主要求承租车位、车库的,建设单位不得只售不租。拟出租车位、车库数量少于本区域要求承租车位、车库业主的房屋套数时,应当通过抽签等公平方式确定给未购买或者未受赠车位、车库的业主,每户业主只能承租一个车位或者车库。

  在首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有多余车位、车库的,可以出租给本物业管理区域外的使用人,但租赁期限不得超过六个月。

  第六十占用业主共有的道或者其他场地用于停放汽车的车位、车库,由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定使用。

  物业管理区域内划定车位、停放车辆,不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道,不得影响其他车辆和行人的正常通行。

  第六十四条在物业管理区域内公共、共用车库、道、场地停放汽车的,应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定交纳汽车停放费。

  物业服务企业可以根据物业服务合同收取汽车停放费。汽车停放费的具体标准,由价格行政主管部门会同物业管理行政主管部门制定并公布。

  物业服务企业应当将汽车停放费单独列账,核算。业主委员会应当对汽车停放费的收支情况进行监督,并向业主大会报告。

  第六十五条业主大会成立前,需要占用业主共有的道或者其他场地停放汽车的,应当在前期物业服务合同中约定。物业服务企业应当将汽车停放费单独列账,所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金,其余部分可以用于补贴物业服务费。

  业主大会成立后,需要占用业主共有的道或者其他场地用于停放汽车,以及利用业主共有部分、共用设施从事广告等经营性活动的,物业服务企业应当提请业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定后,依理有关手续并公示。利用业主共有部分、共用设施从事广告等经营性活动的,还应当经有利害关系的业主同意。收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用;没有决定或者约定的,按照前款使用。

  物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的,应当向全体业主,出租的租赁期限不得超过三年,不得将停车位出售、附赠。

  人民防空工程平时用作停车位收取的汽车停放费、租金,应当依照有关,用于该人民防空工程设施的管理和停车管理的必要支出,有剩余费用的按照本条例第六十五条第一款使用。管理办法和具体收费标准由省价格行政主管部门会同物业管理、民防等行政主管部门制定并公布。

  有前款所列行为之一的,物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、;劝阻、无效的,应当及时报告有关主管部门,有关主管部门应当及时依法处理;业主、物业使用人对侵害自己权益的行为,可以依法向提起诉讼;业主委员会对侵害业主共同利益的行为,可以依法向提起诉讼。

  第六十八条城市管理、、工商、环保、卫生、规划等行政管理部门,应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、卫生、房屋使用等方面的监督管理,建立违法行为投诉登记制度,并在物业管理区域内显著公布联系人姓名和联系方式,依法处理物业管理区域内的违法行为。

  第六十九条住宅物业需要使用共有部分增设电梯等进行二次开发、的,应当经本幢或本单元房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意,符合规划、土地、建设、、消防管理等法律、法规和技术标准,并且依理相关批准手续。

  第七十条业主或者物业使用人对住宅装饰装修的,应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将住宅装饰装修的行为和注意事项告知业主或者物业使用人。

  业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前,应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续,签订住宅装饰装修服务协议。变动建筑主体或者承重结构的,需要提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案和城市房屋安全鉴定机构出具的审定意见,并按照办理批准手续。

  业主或者物业使用人拒不办理登记、批准手续的,物业服务企业可以按照临时管理规约或者管理规约,装饰装修施工人员进入物业管理区域。

  物业服务企业对住宅装饰装修活动进行巡查时,业主或者物业使用人、装饰装修施工人员不得和阻碍。

  第七十一条在国家的保修期限内,物业由建设单位负责保修。保修期届满后,物业全体共有部分的维修责任由全体业主承担,物业部分共有部分的维修责任由部分共有的业主承担,物业专有部分的维修责任由该业主承担。

  第七十二条建设单位应当按照国家的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。建设单位委托物业服务企业保修的,应当与物业服务企业另行签订委托协议。

  第七十物业存在安全隐患、严重影响市容或者妨碍他人正常使用的,业主、物业使用人或者物业服务企业应当及时维修、养护或者采取防范措施。

  物业共用部分、共用设施设备维修、更新和时,相关业主、物业使用人应当予以配合。因相关业主、物业使用人维修、更新和,造成其他业主、物业使用人财产损失的,责任人应当予以赔偿。

  第七十四条住宅物业和住宅小区内的非住宅物业的业主,应当在办理房屋入住手续或者房屋所有权登记时,将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。在国家的保修期届满后未出售的物业,由建设单位先行交存住宅专项维修资金。

  住宅专项维修资金属于业主所有,专项用于国家的保修期届满后物业共用部分、共用设施设备的维修、更新和,不得挪作他用。

  第七十五条住宅物业交付使用后,电梯、消防等设施设备的日常费用由业主承担;其更新和按关法律、法规执行,所需资金由业主承担,可以给予补贴。

  本条例施行后受让土地的住宅物业配置电梯的,建设单位应当在交付使用前按照建筑安装总费用百分之一的比例交存资金,专项用于电梯、消防等设施设备的更新和。该资金归业主所有,纳入物业管理区域住宅专项维修资金管理。

  第七十六条发生下列危及房屋安全情形之一,需要立即对住宅物业共用部分、共用设施设备进行应急维修、更新和,相关的业主不能形成多数意见的,物业服务企业、业主委员会或者相关业主可以提出应急处置方案,经住宅专项维修资金代管部门复核后进行应急处置:

  应急维修费用应当经过审计并向业主公示后,从相关业主的住宅专项维修资金分户账中按照专有面积分摊列支;其中涉及已售公有住房的,从公有住房住宅专项维修资金中列支。

  第七十七条住宅专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的,业主应当按照国家和省相关以及业主大会的决定,续筹住宅专项维修资金。

  第七十八条业主委员会可以向住宅专项维修资金代管部门提出申请,将不低于住宅专项维修资金百分之八十的款项转存为一年以上的定期存款,住宅专项维修资金代管部门应当自收到申请之日起五个工作日内予以办理。利息计入相关业主的住宅专项维修资金分户账。

  住宅专项维修资金代管部门应当将住宅专项维修资金保值增值情况向业主公开,业主有权查询本人的住宅专项维修资金结存情况。

  住宅专项维修资金代管部门应当根据维修资金的使用计划和本条第一款、第二款的,履行维修资金保值增值的责任。具体办法由省物业管理行政主管部门、省财政行政主管部门自本条例施行之日起一年内制定。

  第七十九条对配套设施不齐全、较差的旧住宅小区,设区的市、县(市、区)人民应当采取措施进行整治,并将整治规划和年度计划向社会公布。旧住宅小区的范围,由设区的市、县(市、区)人民确定。

  旧住宅小区内的道、照明、绿地及文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备的建设资金,由负责;业主专有部分的设施设备支出,由业主承担。

  第八十条旧住宅小区整治中,经有利害关系的业主同意,并经程序批准可以建设物业服务用房和一定比例的物业服务经营性用房。物业服务经营性用房的经营收益作为旧住宅小区管理费用的补充资金,由业主大会监督使用。

  第八十一条违反本条例第三十七条,专业经营单位拒不承担维修、养护或者更新责任的,由县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正,造成业主损失的,应当依法承担赔偿责任。

  第八十二条违反本条例第四十条第一款,物业服务企业承接物业未进行查验的,由县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正,并记入物业服务企业信用档案。

  第八十违反本条例第四十一条第二款,物业服务企业未将物业承接查验情况在物业管理区域内显著公告的,由县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处一万元以上十万元以下罚款。

  第八十四条违反本条例第四十八条第一款,业主、物业使用人未按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用的,业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内显著公示等形式,督促其限期交纳;逾期不交纳的,物业服务企业可以向起诉。

  第八十五条违反本条例第五十一条第一款、第二款,物业服务企业未在物业管理区域内显著公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、物业服务费用和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况或者公示失实信息的,由县(市、区)价格行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处一万元以上五万元以下罚款。

  第八十六条违反本条例第五十第二款,物业服务企业在接受委托代收有关费用时向业主收取手续费等额外费用的,由县(市、区)价格行政主管部门责令限期改正,并退还已收取的费用。

  第八十七条有下列行为之一的,由县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处五万元以上二十万元以下罚款:

  (一)违反本条例第五十六条第一款,被解聘的物业服务企业未按照办理移交手续,或者除物业服务合同另有约定外,被解聘的物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域前的期间内不维持正常的物业管理秩序的;

  第八十八条违反本条例第六十二条第三款、第四款,建设单位将未出售或者未附赠的车位、车库不优先出租给本区域内业主,或者将多余车位、车库出租给本物业管理区域外使用人的租赁期限超过六个月的,由县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正,违法所得;逾期不改正的,处五万元以上十万元以下罚款。

  违反本条例第六十二条第三款,建设单位对业主要求承租的车位、车库只售不租的,由县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处十万元以上五十万元以下罚款。

  第八十九条违反本条例第六十六条第二款,将平时用作停车位的人民防空工程不向全体业主、出租停车位的租赁期限超过三年或者将停车位出售、附赠的,由县级以上民防行政主管部门责令限期改正,违法所得;逾期不改正的,处五万元以上二十万元以下罚款。

  第九十条违反本条例第六十七条第一款,给他人造成损害的,依法承担民事责任;违反行政管理的,由县级以上地方人民规划、建设、房管、、、环保等有关行政主管部门按照各自职责依法查处。

  第九十一条县级以上地方人民物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民)以及其他有关主管部门的工作人员职权、玩忽职守、徇私舞弊,尚未构成犯罪的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第九十二条本条例所称住宅共用部分,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部分,一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

  本条例所称共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主和有关非住宅业主共有的附属设施设备,一般包括电梯、天线、照明、消防设施、安防设施、绿地、道、灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

  (一)专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行登记的,暂时按照测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂时按照房屋买卖合同记载的面积计算;建筑物总面积,按照前项的统计总和计算;

  (二)业主人数按照专有部分的数量计算,一个专有部分按照一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按照一人计算;总人数,按照前项的统计总和计算。



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