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政策法规

关于《杭州市物业管理条例》的立法后评估报告

更新时间:2020-03-18 10:04 点击数:


  为了更好反映《杭州市物业管理条例》(以下简称条例)的实施情况、待完善的问题,并广泛听取条例修改的意见,市常委会法工委针对市、区(县、市)两级房产主管部门、财政、、规划和自然资源、民政、市场监管、人防、、生态、绿化、消防等其他主管部门、街道、乡镇、社区、物业企业、建设单位及业主分别设计了4套问卷,并予以发放回收。目前共回收535份,其中有效问卷461份。

  调查结果显示,57.5%认为立法目的已经实现,33.6%认为立法目的基本实现,9%认为立法目的未实现。问卷反映的问题主要有:物业管理涉及多个部门,欠缺联动协同;街道社区在指导、监督业委会和物业公司工作中,缺少相应的制约手段;街道对物业企业的监督约束不够;物业维修基金续交缺少制约措施;议事规则、业主公约、选举过程都存在不规范不符合条例的情形;物业管理收支情况不透明;条例部分仍不够明确,条例行为的实施难度大,执行力有待加强;条例宣传力度仍需加大等。

  调查结果显示,40.8%对物业服务非常满意,44.5%对物业服务基本满意,14.7%对物业服务不满意。不满意的方面主要有:物业服务专业化水平不够、服务意识不强、农居点和老旧小区物业管理水平不高;停车管理、卫生保洁、物业维修、安保等管理不到位,收支不透明等。

  条例第对物业管理体制的,53.1%认为合理,44.4%认为基本合理,2.5%认为不合理。相关问题和有:各职能部门执法不进小区,社区的工作负担较重;街道、社区对物业管理只能协调,缺乏约束力,也欠缺专业人员,各区、县(市)房产主管部门依照条例对辖区内日常物业管理活动实施指导、监督、考核管理。

  条例第对各职能部门分工的,93.3%认为职责分工明确,6.7%认为不明确。实践中争议较大的是街道两侧建筑物外立面装修引发争议,要求规划部门查处,规划部门认为无处罚依据。有物业公司则表示局和建设局职责不清,物业公司反映问题存在困难。还有意见认为条例第六十五的,各部门职责也不明确。

  关于条例第五条的物业管理联席会议制度是否建立,87.7%选择是,12.3%选择否。关于条例第五条的管理争议化解和纠纷处理工作机制是否建立,87%选择是,13%选择否。关于条例第六条,服务行业组织是否建立了诚信档案,74.7%选择是,25.3%选择否。

  条例第八至第十条,建设单位或一定数量业主在条件和时间内应申请成立业主大会筹备组,还了筹备组组成规则和工作职责。75.6%认为上述条款执行较好,21.8%认为执行情况一般,2.6%认为执行较差。主要问题有:业主参与度低;建设单位配合度不高;业主组成的筹备组不能完全按照条例履行工作职责等。加强培训,规范业主大会筹备组工作流程。关于建设单位是否参加了业主大会筹备组,72.9%选择是,27.1%选择否。

  条例第十一条至第二十六条对业主人数计算、业主代表推选、共同管理权委托、业主大会筹备经费、召集方式、首次业主大会内容、业主委员会的组成、任期、任职资格、变更、终止、交接等进行了。关于上述执行情况,82.5%认为较好,13.8%认为一般,3.8%认为较差。出现的问题主要有:业委会辞职过于随意,无约束机制,对业委会缺乏制约手段;开发商对首次业主大会筹备不积极等。关于建设单位是否承担了首次业主大会会议的筹备经费,92.1%选择是,7.9%选择否。关于街道、乡镇、社区是否对业主大会会议表决情况进行监督,97.4%选择是,2.6%选择否。关于物业管理区域内尚未出售和已出售但尚未交付的物业,建设单位是否履行了业主职责,72.0%选择是,28.0%选择否。

  条例第二十七条、第二十八条了物业管理区域划分、调整制度。关于其执行中是否存在困难和问题,28.1%选择是,71.9%选择否。主要问题包括:街道对其规划区域情况并不熟悉,难以掌握物业管理用房、经营用房、公共设施设备运行等情况;商住综合体,或跨街道的小区划分时存在困难;商品房和公租房并存的小区,划分中容易产生矛盾等。

  条例第二十九条物业管理用房不少于实测地上总建筑面积千分之七,但均为非住宅的,物业管理办公用房不少于千分之三。关于该是否合理,94.1%认为合理,5.9%认为不合理。问题包括:老小区无法达到要求等。有认为物业管理用房包括物业办公室、业委会办公室、小区其他项目,但经营性用房的收入关系到小区后续公共设施设备的维修、和更换等,承担的内容会更多,物业管理用房比例为千分之二比较合理。也有人认为除了下限也应上限。

  条例第三十一条至第三十九条对前期物业服务合同、物业服务合同的订立方式、期限、备案、内容、收费标准、企业职责、退出等进行了,关于上述的执行情况,82.0%认为好,13.2%认为一般,4.9%认为较差。主要问题包括:的执行缺乏相应的监督和督促,执行力较差;物业间交接困难;物业公司退出困难;物业业委会选举;物业费调价难等。

  关于条例第三十二条、第三十四条对物业服务企业的义务是否合理,92.1%认为合理,7.9%认为不合理。主要问题为物业服务企业义务过于笼统,可以更加明确。

  根据条例第三十六条的,物业服务企业退出物业项目时业主大会仍未选聘到新物业服务企业的,物业所在街道办事处、乡(镇)人民应当进行应急管理。社区居民委员会可以在街道办事处、乡(镇)人民委托下根据应急管理的需要负责组织不超过六个月的基本保洁、保安等服务,相关费用由业主承担。关于该是否合理,83.6%认为合理,7.9%认为基本合理,8.5%认为不合理,主要问题在于物业管理费用难以收齐,且物业管理专业性高,宜由公司操作。

  条例第三十八条业主违反物业服务合同约定,面催交,逾期不交纳物业服务费的,业主委员会可以采用在本物业管理区域公示等方式协助物业服务企业催交。关于这一是否合理、可操作,91.3%认为是,8.7%认为否。有意见认为合理但难以操作,容易引发业委会和业主之间的矛盾,也涉及隐私问题。由街道办事处、乡(镇)人民和物业所在区域的住建部门进行公示,或者在有生效判决的情况下再考虑公开问题。此外,微信、短信、录音电话等也应包括在“书面”范围内。

  此外,关于建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中是否详细约定了物业经营性收益使用管理事项,并向业主公示告知,82.3%表示约定并公告了,12.8%表示约定未公告,4.9%表示未约定。关于建设单位在销售物业之前是否制定了临时管理规约,作为物业买卖合同的附件,91.7%选择是,4.8%选择制定了临时管理规约,但未作为附件,3.5%选择未制定临时管理规约。关于建设单位对超过十万平米的物业管理区域,是否采用公开招标方式选聘物业服务企业,96.8%选择是,3.2%选择否。

  条例第四十条了业主自行管理情形下保险、开具、财务管理审计、公布等事项。关于上述执行情况,67.7%认为较好,29.0%认为一般,3.2%认为较差。主要问题和是缺少账户统一监管,每年“强制审计”。

  条例第四十一条至四十七条对物业使用中的行为,车辆停放的收费标准、公用事业设施设备移交维修保养等作了,关于上述执行情况,74.3%选择较好,19.1%选择一般,6.6%选择较差。主要问题有:执行力度不够;对建设单位约束力不够,建设单位移交园区相关技术资料不全,造成物业日常保养、维修工作困难重重;物业公司对设备的维修和管理不规范;停车困难;物业公司本身缺乏有约束力管理措施等。

  条例第五章对物业保修金和专项维修资金缴交主体、缴纳比例、管理制度、使用范围和程序等作了,关于执行情况,89.0%认为好,8.2%认为一般,2.7%认为较差。主要问题包括:无房产证无法维保资金;行业主管部门对监管物业维修基金的使用范围和审核不够到位等。有:老旧小区设施设备陈旧,多次维修后资金不足,对一些专项维修资金本金不足的小区,执行续筹等。

  关于用于销售的项目,建设单位在不动产首次登记之前,是否按照物业建筑安装总造价百分之二的比例交存物业保修金,作为物业保修期内维修费用的,98.7%选择是,1.3%选择否。关于建设单位是否代收代交了首期物业专项维修资金,96.2%选择是,3.8%选择否。关于物业专项维修资金年度公布和日常查询制度是否建立,87.9%选择是,12.1%选择否。

  条例第五十条条件下,物业保修金存储期满后可转为物业专项维修资金,是否合理,84.0%选择是,16.0%选择否。

  关于条例第六章法律责任是否有不合理之处,18.5%认为没有,81.5%认为有。有意见认为应当增加对业主未按物业服务协议缴纳物业管理费和其他相关费用的,不动产登记机关不予办理该项目不动产登记手续;对物业企业和建设单位处罚太轻;第六十二条应增加信用管理手段。

  对于那些尚未办理过户登记取得所有权,但基于买卖、赠与、拆迁或者征收补偿等法律行为,已经占有该建筑物专有部分的人,是否可以认定为业主,66.1%认为可以,33.9%认为不可以。

  关于是否有必要建立由辖区房产主管部门、街道办事处、乡(镇)人民及相关部门和单位参加的物业综合管理工作领导小组及办公室,部署、推进和协调辖区内物业管理各项工作,协调解决辖区内物业管理的重大问题,98.7%认为有必要,1.3%认为没有必要。

  关于是否有必要建立健全行业性、专业性物业管理纠纷人民调解组织,98.4%认为有必要,1.6%认为没有必要。

  关于街道办事处、乡(镇)人民是否有必要建立健全以社区党组织为核心,居民委员会、业主委员会、物业服务企业等共同参与的多方联动服务机制,97.7%认为有必要,2.3%认为没有必要。

  关于房产主管部门和街道办事处、(乡)镇人民是否有必要对物业管理备案、物业服务企业的信用、处罚等物业管理信息进行共享,98%认为有必要,2%认为没有必要。

  关于是否有必要明确业主应当在业主委员会中占一定比例,74.6%认为有必要,25.4%认为没有必要。

  “召开业主大会会议的,召集人应当于会议召开十五日前将会议时间、地点、议题和议程通知全体业主,书面通知所在地街道办事处、乡(镇)人民。召集人未通知街道办事处、乡(镇)人民的,业主大会不得进行表决。”关于这一是否合理,81.3%认为合理,17.5%认为基本合理,1.3%认为不合理。有意见认为15日过长,7日。

  对于不具备成立业主委员会条件的,或虽具备成立业主委员会条件但未成立的物业管理区域,是否有必要成立由街道办事处、乡(镇)人民、社区居民委员会、业主等组成的小区管理委员会,作为业主大会的执行机构,代行业主委员会职责,87.6%认为有必要,12.4%认为没有必要。

  若业主委员会未能成功选举产生的,在新一届业主委员会产生之前,由街道办事处、乡(镇)人民在征求业主意见后,指定物业所在地居民委员会代行业主委员会职责,这一处理方式是否合理,76.2%认为合理,8.4%认为基本合理,15.3%认为不合理。

  关于业主大会是否有必要根据业主委员会工作情况,给予业主委员会委员适当的工作补贴(该补贴从业主委员会的运作经费中列支,即由全体业主共同承担。),90.2%认为有必要,9.8%认为没有必要。

  关于业主委员会主任、副主任任期内离职时,业主大会是否有必要委托专业机构对业主委员会运作经费和小区经营性收益等收支情况进行审计,97%认为有必要,3%认为没有必要

  关于业主委员会换届时,是否有必要组建由业主代表、街道办事处、乡(镇)人民或者社区居民委员会的代表组成的业主委员会换届选举工作组,92.7%认为有必要,7.3%认为没有必要。

  关于业主委员会和业主大会的职权分工,是否有必要明确以下三类事项只能由业主大会会议作出决定:(1)制定或者修改管理规约、业主大会议事规则;(2)选举或者更换业主委员会委员、选举业主委员会候补委员;(3)选聘(包括续聘)、解聘物业服务企业。94.9%认为有必要,5.1%认为没有必要。此外还有提出涉及较大数额经营性收入的或对年度收支预算审批的,以及公共区域管理和使用重大调整的也只能由业主大会会议决定。

  关于市房产主管部门是否有必要建立物业服务企业预选库,供应急管理时挑选,96.7%认为有必要,3.3%认为没有必要。

  关于物业承接查验费用,建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中没有约定或者约定不明确的,由建设单位承担是否合理,90.9%认为合理,6.8%认为基本合理,2.3%认为不合理。

  对于逾期不交纳物业服务费的业主,物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。对经仲裁裁决或者司法判决确认后仍不履行的业主,是否有必要录入失信被执行人名单,96.3%认为有必要,3.7%认为没有必要。

  业主或者非业用人进行物业装修,应当遵守相关法律法规以及临时管理规约、管理规约,事先告知物业服务企业,并与物业服务企业签订包括装饰装修工程的行为、垃圾堆放和清运、施工时间等内容的装饰装修管理协议。否则,物业服务企业可以按照临时管理规约或者管理规约,装饰装修施工人员、材料进入物业管理区域。关于该是否合理,94.9%认为合理,3.5%认为基本合理,1.5%认为不合理。

  物业管理区域内的机动车停车位,应当首先满足本区域内业主、非业用人的停车需要;无法满足时,可通过轮候、抽签等业主大会会议决定的公平方式予以确定。关于这一是否合理,94%认为合理,3%认为基本合理,3%认为不合理。有意见认为该本身合理,但由于物业掌握的车辆很少,没有意义,执行也很困难。

  建设单位未按缴清首期物业专项维修资金的,不动产登记机关不予办理该项目不动产登记手续。关于这一是否合理,93.4%认为合理,2.2%认为基本合理,4.4%认为不合理。

  对于未足额交纳物业专项维修资金的业主,在其申请不动产转移登记或者抵押登记时,不动产登记机构暂停办理登记手续,这一做法是否合理,92.3%认为合理,1.1%认为基本合理,6.6%认为不合理。有意见认为专项维修资金的数额较小,如果用影响不动产转移登记或者抵押登记的方式显然过重,且无上位法依据。

  在物业保修期内,当建设单位不履行保修责任或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任时,维修费用(含监理费、工程施工费、审价费)在物业保修金中列支。关于这一是否合理,86.4%认为合理,4.6%认为基本合理,8.9%认为不合理。

  关于是否有必要每年从本年度物业管理区域经营性收益结余部分中提取不低于50%的比例来补充物业专项维修资金,85.3%认为有必要,14.7%认为没有必要。

  对物业的外墙墙面有脱落、屋顶或者外墙渗漏等情况,是否有必要适用简易程序申请使用物业专项维修资金,98.2%认为有必要,1.8%认为没有必要。

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