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产业分析

2020房地产估价师《案例分析》精选题(十一)

更新时间:2020-06-10 07:37 点击数:


  【摘要】2020年房地产估价师正处于备考阶段,为帮助大家备考,环球网校小编整理了房地产估价师《案例分析》精选题,大家在复习教材之余也不要忘了多做题。

  一、某正常生产的工厂位于某城市市区,距市中心直线;自用生产车间建筑面积3300m2;办公楼建筑面积1050m2;临街商业用房建筑面积580m2,已出租。商业用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续,出让年限为40年,其余自用房屋的用地为国有划拨土地。该厂已取得了国有土地使用权证和房屋所有权证。现规划部门己将该区域规划为居住区,某房地产开发商有意投资该土地,请房地产估价机构预测开发效益。

  2.规划部门批准的规划设计条件或详细规划(或拆迁新建或改建的的最佳方案)(或技术经济指标);

  1.项目总论;2.项目概况;3.项目投资分析;4.项目区域分析;5.房地产市场分析;6.项目市场定位;7.项目规划与建筑方案;8.项目开发建设进度安排;9.投资估算与资金筹措;10.项目经济效益分析;11.项目风险分析;12.项目社会效益和影响分析;13.项目可行性研究结论与。

  四、张某拟购买李某拥有产权的一套住宅,但该住宅已事先由李某出租,租约距期满尚余两年时间。如果双方约定租约在住宅成交时同时转移给张某处置,则在正常情况下应如何思考下列问题:

  1、如果张某购房的目的是投资,并拟将购入的住宅用于出租,则现阶段租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响?

  2、如果张某购房的目的是自住,并希望立即入住,则现有租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响?

  【正确答案】:1.应将现有的租约所定的租金与市场平均租金相对比较,若现有租金高于市场平均租金,则现有租约有助于提高该住宅的买入价;若现有租金低于市场平均租金,则现有租约将会使该住宅的买入价趋低。

  五、某房地产占地面积2580m2,建筑面积9440m2,每层建筑面积2360m2。其中,一、二层为出租商铺,三、四层为出租住房。为了估价其市场买卖价格,估价人员运用收益层对一层的出租商铺进行了估价(估价方法正确),确定其估价时点的价格为12566元/m2。根据当地商业用房楼层价格变化规律(一、二层差价2%,二、三层差价5%,三、四层差价2%),判断出二层价格为12309元/m2,三层价格为11694元/m2,四层价格为11460元/m2,从而得出估价对象房地产的市场价格为:(12566+12309+11694+11460)×2360=113348440(元)。试问:如此确定的最终结果是否正确?为什么?

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